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So berechnen Sie den Zeitwert einer Immobilie

In den letzten Jahren sind die Preise für Immobilien insb. in den Ballungsräumen immens gestiegen. Doch was ist meine eigene Immobilie eigentlich wert? Beantwortet werden kann diese Frage anhand des „beizulegenden Zeitwerts“ (international: Fair Value). Wir zeigen die verschiedenen Berechnungsverfahren, konkrete Praxisbeispiele und wichtige Einflussfaktoren auf den Preis.

Zeitwert ermitteln: Die wichtigsten Einflussfaktoren

Dieser Wert einer Immobilie ist nicht statisch oder von einer staatlichen Institution nach Tabellen fest vorgegeben. Er ändert sich nach Marktlage und wird unter anderem von Angebot und Nachfrage bestimmt, wodurch der Preis Schwankungen unterliegt. Weitere wichtige Faktoren, die berücksichtigt werden:

Im Gesetzesbuch ist eine genaue Definition des Verkehrswerts zu finden. In § 194 Baugesetzbuch (BauBG) heißt es: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Das mag auf den ersten Blick verklausuliert erscheinen, hat in der Praxis aber eine hohe Relevanz. Insbesondere öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige ermitteln auf dieser Basis im Auftrag von Verkäufern, aber auch in Erbfällen den aktuellen Verkehrswert einer Immobilie. Auf dem Weg dahin bedient sich der bestellte Wertgutachter einzelner oder je nach Umständen auch einer Kombination von Methoden zur Wertermittlung. Dabei sind drei Wertermittlungsverfahren üblich:

  • Vergleichswertverfahren
  • Sachwertverfahren
  • Ertragswertverfahren

Warum eine professionelle Immobilienbewertung wichtig und notwendig ist

Viele Eigentümer haben zwar eine Vorstellung, welchen Wert ihre Immobilie hat. Doch diese weicht meistens erheblich von einem realisierbaren Verkaufspreis ab. Denn oft wird sich dieser am einstigen Kaufpreis oder dem persönlichen Liebhaberwert bemessen. Doch Immobilienpreise ändern sich. Je nach Konjunktur, Angebot und Nachfrage schwanken die Preise auf dem Markt. Eine umfassende Marktkenntnis des Immobilienmarktes ist daher für die Preisermittlung unerlässlich.

Denn nur wer weiß, was seine Immobilie wert ist, findet später auch einen geeigneten Käufer und verkauft nicht deutlich unter Marktwert. Ein hoher Verlust ist sonst für Sie vorprogrammiert. Der ungefähre Marktwert reicht in Zeiten der digitalen Transparenz nicht mehr aus. Zu hohe Preise schrecken potenzielle Käufer ab. Die Vermarktungszeit wird in die Länge gezogen. Eine professionelle Marktwertermittlung verhindert diesen fatalen Fehler. Beauftragen Sie also auf jeden Fall einen unabhängigen Experten. Wichtig sind hier Erfahrung, Fach- und Marktkenntnis. Ein kompetenter Makler erspart Ihnen nicht nur  Zeit und Geld, sondern berät Sie auch hinsichtlich jeglicher Fragen rund um Ihren Verkauf.

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